房地产证券化的房地产证券化的本质

1. 房地产证券化的房地产证券化的本质

房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。

2. 房地产证券化的房地产证券化的特征

 房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。 我国改革开放以来，伴随着资本证券市场的不断形成和发育，房地产投资权益证券化也得到了一定程度的发展，并成为我国当前房地产证券化发展的主体格局。主要表现在以下两个方面：(1)房地产股票市场的发展。我国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件；(2)房地产债券市场的发展。我国目前的债券市场上，为房地产开发而发行的债券已有两种：第一种是房地产投资券。第二种是受益债券。如农业银行宁波市信托投资公司于1991年1月20日向社会公开发行的“信托投资收益证券”，总额达1000万人民币，期限为10年。主要投资于房地产和工商业等项目。

3. 房地产证券化的房地产证券化的概述

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。

4. 房地产证券化的介绍

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

5. 金融资产证券化的小问题

这个问题你要先清楚的明白SPV是做什么的，Special Purpose Vehicle，简称SPV。其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资．是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。
 
     SPV的原始概念来自于中国墙（China Wall）的风险隔离设计，它的设计主要为了达到“破产隔离”的目的。

      说白了银行的这些手段都是给自己规避风险用的。另外如果使用专业机构，它可以降低发行成本，提高盈利能力，通过中间的一些环节也可能拿到不低的佣金。

6. 关于资产证券化的问题

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。
简单解释就是把一些固定资产按照一定价值转化成有价证券，举例，比如一栋房子，价值100万，那么发行100万债券，把房子卖了，一栋房子直接卖不好卖，分成10份或10万份就好卖了，资产持有者就拥有了现金。目的是把资产变成现金。

7. 房地产证券化的概念是什么

一、房地产证券化的概念所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
二、房地产调控的最新措施1．中央因城施策鼓励需求，深入推进住房制度改革1．1金融财税差异化调整，保障市场平稳运行央行再度降准降首付，购房消费门槛再降。2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷低首付比例可向下浮动5个百分点至20％，二套房商贷首付比例降至30％。2月末，央行宣布普遍下调金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。1．2中央完善购租并举住房制度，住房租赁市场顶层设计出台中央明确深入推进新型城镇化，因城施策有序消化房地产库存。2月6日，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，强调深入推进新型城镇化，要着力解决好“三个1亿人”城镇化问题，并提出了九方面36条具体措施。2016年两会政府工作报告明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作，以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件。对于房地产方面，提出完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，对于房地产方面，提出要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。多部委联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案》中也提出，要给予地方调控自主权，分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，满足居民改善性住房消费需求。2．地方政策分化明显，热点城市收紧调控、三四线城市加速去库存2．1热点城市限购限贷限价，保障楼市平稳运行热点二线城市限贷、限价，政策收紧风险不断加剧。上半年以来，合肥、厦门、苏州、南京等地楼市表现火热，房价地价均领涨全国，热点城市已出台收紧措施促进市场平稳发展。合肥严控地王现象，拍出地王的企业要求在1个月内一次性付清出让金，同时自7月1日起正式认房又认贷，首套房贷款已还清再购买二套首付比例提高至40％，首套购房贷款未还清再购买二套首付比例为50％，三套房的首付比例提高至60％并停止提供公积金贷款；苏州、南京控制房价涨幅，并对土地拍卖采用“熔断”机制；天津、武汉、青岛等地收紧公积金政策，下调公积金贷款高限额。未来若强二线城市房价涨幅仍然过快，或将有更多城市效仿出台限购限贷等政策稳定市场。2．2去库存促消费仍是重点，地方施策更细化具体多数省市库存压力依然严峻，去库存促消费政策范围仍不断扩大。上半年，地方政策仍以缓解库存压力为导向，截至全国大部分省市均开始落实具体去库存措施。从出台的调控措施来看，主要通过调节供需两端，改善市场环境，刺激需求释放。需求端通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放，并将需求拓展到农民工等新市民；供应端通过调整供应规模和结构，实施差别化供地政策，大力推进货币化安置，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化，推动房地产功能转型等。

8. 企业管理急求，房地产资产证劵化只要是指哪些方面？请专家团队解答

　　房地产资产证券化：资产证券化是60年代在美国兴起的住房抵押证券，在80年代被广泛运用并扩大到其他行业。资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。
　　房地产的资产证券化目前的形式有：
　　1．以销售实现而作表外处理的证券化：
　　房地产公司将自有资产出售给SPV。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS收回现金用于向发起人购买资产。
　　2．以资产担保而融资的资产证券化（表内处理）
　　房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。
　　抵押贷款证券化，也是这种形式。由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低了远期风险，同时也促进了房地产业的进一步发展。
　　附权流通证券，相似于可转换债券。以期房的预期收益为偿付保证，将该期房组合出售给SPV，并发行附权流通证券。到期偿付时，投资人可获得本息，也可按约定购买价优先购买该房产实现抵押权。
　　房地产资产证券化，在我国推广目前还面临营业税、印花税、交易手续费等税费政策改革问题；以及产权过户制度等管理制度的配套法律，如果没有相关立法保障，将大大增加交易成本和风险，使资产证券化无法推行。
　　3．房地产融资租赁资产证券化：指租赁公司将不动产租赁合同的收益权通过债务融离出售给SPV并发行ABS融资的过程。